Verdienstlichkeit eines Immobilienmaklers

Verdienstlichkeit eines Immobilienmaklers
Foto: HPhoto – Hannes Pacheiner

Wann tritt die Verdienstlichkeit eines Immobilienmaklers ein?

Sich eines Maklers beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses zu bedienen ist vorteilhaft. Er hat das Fachwissen, kennt den Immobilienmarkt und unterstützt den Kunden hilfreich bei der Auswahl eines richtigen Objektes. Gelegentlich kommt es aber zu Streitigkeiten über die für die Vermittlungstätigkeit vereinbarte Provision. Wann wurde der Makler verdienstlich?

Im gegenständlichen Fall suchte der Beklagte seit längerem nach einem Grundstück und beauftragte einen Makler (Kläger) mit der Suche nach einem Grundstück. Ihm war bewusst, dass eine Maklerprovision bei erfolgreicher Vermittlung anfällt. Ein (in derselben Gemeinde wohnende) Grundstückseigentümer beauftragte denselben Makler mit der Kaufvermittlung eines großen, in mehrere Bauparzellen zu teilendes Grundstück.

Das teilte eine Mitarbeiterin des Maklers dem Beklagten mit, ohne die Lage des Grundstückes zu nennen noch, dass mehrere Grundstücke in unterschiedlichem Ausmaß ausgewählt werden könne. Es erhielt der Beklagte vom Makler ein Expose samt Fotografien und Lageplan. Als die Beklagte den Ehegatten das Expose zeigte, teilte dieser mit, dass er von einem Kollegen erfahren habe, dass ein Grundstück von einer bestimmten Eigentümerin zum Verkauf stehe.

Das Grundstück wurde besichtigt und wussten sie spätestens zu diesem Zeitpunkt, dass es mit dem vom Makler angebotenen ident ist. Sie wollten (um Maklerprovision zu sparen) mit der Eigentümerin direkt verhandeln. Daher teilte die Beklagte dem Makler (Kläger) mit, dass der Preis zu hoch sei.

3 Monate später kaufte die Beklagte gemeinsam mit den Ehegatten ein (neu vermessenes und etwas kleineres) Grundstück von dieser Dame. Auch die Verkäuferin wies die Beklagte vor Vertragsabschluss daraufhin, man solle sich mit dem Kläger in Verbindung setzen, weil sie ihm das Grundstück zur Vermittlung übergeben habe. Das machte die Beklagte aber nicht, da sie ja Maklerprovision sparen wollte.

 

Es kam wie es kommen musste:

Der Makler hat seine Provision bei Gericht mit dem Argument, er sei durch Übermittlung des Exposes verdienstlich geworden, eingeklagt.

Im späteren Prozess war es nicht feststellbar, ob der Kaufvertrag ausschließlich aufgrund der Aktivitäten der Beklagten oder deren Ehegatten zustande gekommen war. Das begründete er damit, dass die verkaufende Grundstückseigentümerin auch nur insoweit in individualisiert sein müsse, dass man mit ihr in Verbindung treten könne. Dies müsse nicht durch Nennung des Namens oder der Adresse, sondern könne auch auf andere Weise erfolgen (Kenntnis des Grundstückes im selben Ort aufgrund des Lageplans und der eingezeichneten parzellierten Parzellen). Es sei auch die Eigentümerin des Grundstückes ohne aufwendige Erfahrung gerade in diesem kleinen Ortsteil leicht eruierbar. Auch hat jedermann (zumindest über Gericht) Zugang zur Grundstücksdatenbank, wo das Grundstück und die Eigentümerin leicht auffindbar sind. Es hätte der Makler nur die Namhaftmachung der Kaufgelegenheit und das Zustandekommen des Geschäftes zu beweisen.

Der Makler hat den Prozess gewonnen. Laut OGH ist Voraussetzung für den Provisionsanspruch der Nachweis der Verdienstlichkeit, die vorliegt wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrages entspricht und geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden oder diese zum Vertragsabschluss zu bewegen (9 Ob 5/14x; 4 Ob 216/17). Dafür reicht die Namhaftmachung es potenziellen Geschäftspartner aus. Dieser muss insoweit individualisiert werden können, dass sich der Interessent mit diesem in Verbindung setzen kann. Eine Namensbenennung muss nicht in jedem Fall erfolgen. Die Individualisierung kann auch auf andere Weise geschehen. Das sei gegenständlich durch Übermittlung des Lageplans mit Grundstücksnummer, Fotos mit charakteristischem Geländemerkmal des Grundstücksteils in diesem kleinen Ort und Ausfindigmachung der verkaufenden Eigentümerin über die Grundstückdatenbank aber jedenfalls erfolgt. Der Makler wurde verdienlich, auch wenn er selbst den Namen der Eigentümer nicht genannt hat und an den folgenden Verkaufsgesprächen nicht beteiligt war. Die Käuferin musste dem Makler die Provision bezahlen obwohl er in der Folge nicht am Vertragsabschluss mitgewirkt hat.

 

Rechtstipp:

Der Immobilienmakler kennt die Marktlage und findet für den Kunden Grundstücke. Er bringt die Vertragsparteien zusammen und wird dadurch auch für beide verdienstlich. Diese Leistung des Maklers dadurch zu umgehen, dass dann mit der Verkäuferin selbst ohne weiteres Beiziehen des Maklers den Kauf abschließt kann ins Auge gehen! Es ist auch nicht fair dem Makler gegenüber.