Miteigentum Rechte und Pflichten: Dr. Hasslacher informiert

Miteigentum Rechte und Pflichten
Miteigentum Rechte und Pflichten

Miteigentum Rechte und Pflichten und Probleme bei Miteigentum an einem Weg. Zu diesem Thema klärt unser RA Dr. Herwig Hasslacher auf.

Nicht selten werden Grundstücke nicht durch einen öffentlichen Weg, sondern einen Privatweg, der im Miteigentum der angrenzenden Parzellen steht, erschlossen. Welche Rechte hat man, wenn der Weg mit einer Hecke vom Nachbargrundstück aus verwachsen oder unzulässig Miteigentümer am Weg parken?

Miteigentum Rechte und Pflichten – was sollten Sie wissen zum Miteigentum an einem Weg?

Zu einer Siedlung, die aus drei Parzellen besteht, führt eine Privatstraße, die im Miteigentum der drei Parzelleneigentümer der Siedlung und eines Landwirtes steht, der auf der anderen Straßenseite eine Parzelle besitzt (Miteigentum also zu je einem Viertel).

Immer wieder stellt ein Miteigentümer seinen PKW auf der Straße ab, was ein Vorbeifahren behindert. Zwei Miteigentümer haben auf deren angrenzenden Parzellen eine Hecke gepflanzt, die bis zu 50 cm in das Weggrundstück hineinragt und das Befahren behindert.

Miteigentum Rechte und Pflichten
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Grundsätzlich gilt:

  • Eine überproportionale Benützung des gesamten Weges ist grundsätzlich rechtswidrig, sofern sie nicht von den übrigen Teilhabern geduldet wird. Jeder Miteigentümer ist befugt, rechtswidrige Eingriffe Dritter – auch Miteigentümer – in das gemeinschaftliche Recht (die Gesamtsache) abzuwehren und sich dazu der zur Wahrung des Gesamtrechts erforderlichen Rechtsbehelfe und Mittel zu bedienen.
  • Die 4 Miteigentümer der Privatstraße begründen eine Miteigentumsgemeinschaft, für die das ABGB eigene Regeln vorsieht.
  • Jeder Teilhaber ist „vollständiger Eigentümer seines Anteiles“ und kann hierüber frei verfügen, also seinen Anteil verkaufen, verschenken, vererben oder auch (insb. durch Pfandrechte) belasten. Zugleich darf jeder Teilhaber die Gesamtsache (in Ermangelung einer Benützungsvereinbarung) grundsätzlich frei und nach seinem Gutdünken benützen und gebrauchen.
  • Der Gebrauch der anderen darf nicht beeinträchtigt werden. Den anderen Miteigentümern kommt das gleiche Mitbenutzungsrecht zu.
  • Die Freiheit des einen findet ihre Grenze in den Freiheiten der anderen, weshalb wechselseitige Rücksichten und Bedacht nahmen auf den Gebrauch der anderen zu pflegen sind.
  • Bei Privatstraße ist die besondere Zweckwidmung der gemeinschaftlichen Sache zu beachten, nämlich die konkludente Abmachung, dass sie vorrangig der Zu- und Abfahrt durch ortsübliche Kraftfahrzeuge dient. Ohne geregelte Zu-und Abfahrt ist eine Nutzung der darauf angewiesenen Grundstücke, vielfach unmöglich. Diese Verabredung liegt jedenfalls stillschweigend in der Begründung der Miteigentumsgemeinschaft bei Kauf des Weganteiles vor.
  • Ist der Weg nicht breit genug, dass Fahrzeug ohne größere Schwierigkeiten aneinander vorbeikommen, hat der Wunsch eines Miteigentümers, seinen PKW dort abzustellen, Nachrang gegenüber der Notwendigkeit der anderen, mit ihrem Fahrzeug zu- bzw. abfahren zu können.
  • Bei Behinderung der Zufahrt hat das Abstellen von Fahrzeugen am Weg zu unterbleiben. Jedem Miteigentümer steht gegenüber dem anderen Miteigentümer aber auch Dritten ein Unterlassungsanspruch zu, der auch gerichtlich durchgesetzt werden kann.
  • Sollte das Problem nicht im Rahmen einer Eigentümersammlung gelöst werden, müsste man die Sache gerichtsanhängig machen und dort die Zustimmung durch Urteil ersetzen lassen.

Miteigentum Rechte und Pflichten: Was das Hineinwachsen von Hecken in die Gemeinschaftsstraße anbelangt…

Auch wenn die Eigentümer der Hecke Miteigentümer des Zufahrtsweges sind, gehört es zur Maßnahme der ordentlichen Verwaltung des Miteigentums in Ausübung des Überhangrechtes die Hecken bis zur Grundstücksgrenze (unter möglichster Schonung der Hecke), durch und auf Kosten der Miteigentümer des Weges, zurückzuschneiden. Der Eigentümer der Hecke selbst ist grundsätzlich weder dazu noch zum Ersatz der dafür anfallenden Kosten verpflichtet.

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Gegenständlich sind die Eigentümer der Hecken auch Miteigentümer des Weges. Es empfiehlt sich, eine Miteigentümerversammlung mit genau diesem Tagesordnungspunkt einzuberufen. Für Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung reicht die einfache Stimmenmehrheit. Kommt ein Mehrheitsbeschluss nicht zu Stande, weil 2/4 der Miteigentümer (Eigentümer der benachbarten Parzellen mit der Hecke) dagegen stimmen, liegt eine Pattsituation vor. Bei Stimmengleichheit kann (im Außerstreitverfahren analog § 835 ABGB) das Gericht zu Hilfe gerufen werden, welches durch seine „Stimme“ der einen oder der anderen Seite zur Mehrheit verhilft, also darüber entscheidet, ob die von der Hälfte beabsichtigte Maßnahme genehmigt wird oder nicht. Da der Zweck des Gemeinschaftsweges das Zufahren zu den angrenzenden Liegenschaften ist, ist davon auszugehen, dass der Richter die Maßnahme genehmigen wird. Die durch den Heckenschnitt anfallenden Kosten werden die Miteigentümer dann gemäß ihren Anteilen zu tragen haben.

Jeder Miteigentümer könnte gemäß § 422 ABGB das Überhangrecht selbst ausüben und die Äste eigenmächtig abschneiden. Der Ersatz des entstehenden Aufwandes wäre im Rahmen der nützlichen oder notwendigen Geschäftsführung von den übrigen Miteigentümern anteilig zu ersetzen, wozu ein sogenannter Verwendungsanspruch zusteht, der gegebenenfalls im streitigen Verfahren bei Gericht zu fordern ist.

Mein Tipp in Sachen Miteigentum Rechte und Pflichten:

Schon im Vertrag über den Zufahrtsweg sollten die Rechte und Pflichten der Miteigentümer des Weges genau dargestellt werden, um Streitigkeiten in Zukunft zu vermeiden

Wenn Sie mehr wissen möchten oder konkrete juristische Beratung hinsichtlich Miteigentum Rechte und Pflichten benötigen, wenden Sie sich am besten direkt an Dr. Hasslacher:

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