Miteigentum Haus Rechte und Gefahren

Miteigentum Haus Rechte
Miteigentum Haus Rechte

Dr. Herwig Hasslacher zum Thema Miteigentum Haus Rechte und Gefahren.

Nicht selten steht ein Grundstück oder ein Zweifamilienhaus im schlichten Miteigentum. Gewährt das dem jeweiligen Miteigentümer aber ausreichenden Schutz?

Miteigentum Haus Rechte und Risiken

Miteigentum ist nicht in Stein gemeißelt! Jeder Miteigentümer hat das Recht der Auflösung der Eigentumsgemeinschaft, die er durch eine Teilungsklage auch durchsetzen kann. Folgen einer solchen Teilungsklage sind dann die Verwertung der gemeinsamen Liegenschaft und die Aufteilung des Erlöses (wobei der jeweilige Miteigentümer auch hinsichtlich des anderen Anteiles mitsteigern kann).

Vorrangig wäre aber die Realteilung, das heißt die Ziehung klarer Trennungslinien, wenn dies möglich ist. Vorstellbar ist bei einem Zweifamilienhaus auch die Realteilung durch Begründung von Wohnungseigentum und eigene Gartenanteile. Unmöglich ist das aber zum Beispiel bei einer Gemeinschaftsküche oder gemeinsam genutzten sanitären Anlagen, da mindestens zwei selbständige Wohneinheiten erforderlich sind. Das Gesetz begünstigt den Austritt aus der Miteigentumsgemeinschaft, weil eine erzwungene Gemeinschaft Quelle von Streitigkeiten ist.

Miteigentum Haus Rechte
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Rechte Miteigentümer: Das sollten Sie tun, bevor es zum Streit kommt

Die Miteigentümer können aber (zu Zeiten, wo noch Frieden herrscht) eine Nutzungsvereinbarung bzw. Vereinbarung der Fortsetzung der Miteigentumsgemeinschaft durch Vertrag oder auch letztwillige Verfügung schließen, wobei ein Verzicht der Teilungsklage auf bestimmte oder unbestimmte Zeit, nicht aber auf immerwährende Zeit möglich ist. Die Verpflichtung gilt aber nicht für die Erben und ist daher nur für jeden Miteigentümer bis zu seinem Tod wirksam.

Ein wechselseitiges Belastungs- und Veräußerungsverbot zwischen den Hälfteeigentümern wird als Verpflichtung zur Fortsetzung der Gemeinschaft angesehen. Bei Eintritt wichtiger Gründe für die Auflösung erlischt diese Verpflichtung aber.

Es empfiehlt sich sohin, nicht nur eine Benutzungsvereinbarung abzuschließen, sondern diese auch im Grundbuch einzuverleiben. Der Miteigentümer kann dann selbstverständlich auch sein Miteigentum veräußern, der Erwerber ist aber an die Nutzungsvereinbarung gebunden. Das ist jedoch zu trennen vom Aufhebungsanspruch des Miteigentums. Durch eine Vereinbarung ist nur die Durchsetzung eines Teilungsanspruches kraft Parteienwillens beschränkt.

Aus wichtigen Gründen, die das weitere Miteigentum unmöglich oder unzumutbar machen, und somit die Teilung unvermeidbar ist, kann immer eine Teilungsklage durchgesetzt werden. Die Unzumutbarkeit gemeinsamen Wohnens und gemeinsamer Bewirtschaftung, die Unmöglichkeit einer den Interessen entsprechenden Benützungsregelung, sowie die beharrliche Weigerung der Rechte aus dem Miteigentum stellen selbst bei bestehendem Teilungsverzicht einen solchen wichtigen Grund dar.

Mein Tipp zu Miteigentum Haus Rechte:

So gut Sie sich unter Miteigentümern  auch vertragen: Schaffen Sie mit einer im Grundbuch einzutragenden Benützungsvereinbarung eine Grundlage für das Zusammenleben.

Noch besser ist, wenn Sie (auch bei einem Zweifamilienhaus) Wohnungseigentum begründen, womit dann jeder über seine Eigentumswohnung (sowohl hinsichtlich einer Belastung als auch Veräußerung) allein und immer verfügen kann.

Im Zweifel holen Sie sich rechtlichen Beistand und kontaktieren:

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