Inventar Immobilie

Inventar Immobilie
Inventar Immobilie

Was ist hinsichtlich dem Thema Inventar Immobilie zu beachten? Ist die Küche Bestandteil eines Hauses oder einer Wohnung und deren Wert in die Steuerbemessungsgrundlage beim Verkauf miteinzubeziehen?

Inventar Immobilie – was gehört dazu?

Nicht selten kommt es vor, dass zusätzlich zum Kaufpreis einer Wohnung oder eines Hauses Inventar mitverkauft wird. Heikel ist dabei die Frage, ob dieser Kaufpreisteil Grundlage der GrESt, der Eintragungsgebühr bzw. der ImmoESt ist.

Zubehör – Einbeziehung in die GrESt-Bemessungsgrundlage

Zur Gegenleistung iSd §§ 4 und 5 GrESt gehört jede Leistung, die der Erwerber für den Erwerb eines Grundstückes zahlen muss.

Unter Grundstück ist dabei nicht nur die unbewegliche Sache (Grundstück samt Haus/Wohnung) selbst zu verstehen. Sondern zum Grundstück gehört auch sein Zubehör, das sind Sachen, die an sich nicht Teil der Hauptsache sind, aber in gewisse Beziehung zu ihr gesetzt werden (§ 293 ABGB). Das Zubehör folgt idR dem rechtlichen Schicksal der Hauptsache und wird daher in die Bemessungsgrundlage der GrESt muteinbezogen.

Wichtige Tipps zum Thema Inventar Immobilie

Werden in einem Kaufvertrag unbewegliche und bewegliche Sachen zugleich verkauft und dafür ein einheitlicher Gesamtpreis vereinbart? Dann ist es erforderlich, den Gesamtkaufpreis dahingehend aufzuteilen, was davon auf den Erwerb des Grundstückes und seines Zubehörs und was auf den Ankauf von beweglichen Sachen entfällt.

Das Finanzamt ist dabei nicht auf die von den Parteien vorgenommenen Aufteilungen des Gesamtentgelts und deren Bewertungen gebunden und kann daher von den Parteienangaben abgehen.

WAS GILT ALS INVENTAR EINER IMMOBILIE?

Probleme bereitet daher bei laut Kaufvertrag „mitverkauften Inventar“, was davon wirklich bewegliche Sachen sind (und daher GrESt-frei), und was davon als Zubehör zum Grundstück und Gebäude zu werten (und daher GrESt-pflichtig) ist. Insbesondere sind hier Einbauküchen, Einbaumöbel, Badezimmermöbel, Waschbecken etc hervorzuheben, bei denen die Finanz (zu Recht) dazu neigt, von Zubehör auszugehen und sie daher in die Bemessungsgrundlage miteinzubeziehen.

Bei freistehenden Möbeln, Einrichtungsgegenständen etc ist daher entscheidend, ob sie den räumlichen Verhältnissen am Aufstellungsort derart angepasst sind, dass sie von dort nur in einer unwirtschaftlichen Vorgangsweise wieder entfernt werden können. Es kommt nicht auf die physische Möglichkeit der Abtrennbarkeit (jede Einrichtung kann mit entsprechendem Werkzeug wieder demontiert werden, auch z.B. Fenster), sondern es kommt auf die wirtschaftliche Zweckmäßigkeit an. Einrichtungsgegenstände, die den räumlichen Verhältnissen ihres Aufstellungsortes in einer derartigen Weise angepasst sind, dass sie nur in einer unwirtschaftlichen Vorgangsweise abgesondert werden können, stellen daher Zubehör des Grundstückes dar (BFG 2016, RV/2101297/2016). Ob die Entfernung mit oder ohne wirtschaftliche Beeinträchtigung möglich ist, ist dabei im Einzelfall zu beurteilen. Beispiele sind die angepasste Einbauküche, die eingepasste Sitzecke, der Einbauschrank, Rollos etc.

Ein wesentlicher Aspekt ist auch, dass der Gegenstand dem wirtschaftlichen Zweck der Wohnung oder des Hauses tatsächlich dient! Bei den obigen Beispielen ist das der Fall.

Folgen falscher Angaben bei Immobilien Inventar

Prüfen Sie daher genau, welche Gegenstände tatsächliches, selbstständiges bewegliches Inventar (z.B. Fernseher; Ledersitzgarnitur; freistehende Betten und Kästen usw.) sind. Ansonsten kann Sie eine Nachzahlung für die 3,5%ige GrESt und 1,1%ige Eintragungsgebühr samt Zinsen und Zuschläge treffen. Sollten Sie diese Hürde überstehen und bei einem Weiterverkauf der Wohnung oder des Hauses der neue Käufer auf die Einhaltung der Rechtslage bestehen (was dann zu einer weiteren Erhöhung des Verkaufspreises führt), so trifft Sie (bei ihrem Verkauf) nun die 30%ige ImmoESt (als erhöhte Differenz des seinerzeitigen Kaufpreises zum nunmehrigen Verkaufspreis), falls sie nicht die Hauptwohnsitzbefreiung (5 Jahre Hauptwohnsitz innerhalb der letzten 10 Jahre) in Anspruch nehmen können.

Mein Tipp in Sachen Inventar Immobilie:

Lassen Sie sich beraten, welche Gegenstände tatsächlich eigenständiges Inventar sind. Aber auch, welche überdies zum angemessenen Zeitwert unter Berücksichtigung des Alters und der Abnutzung zu bewerten sind. Sie können daher nicht den unter die GrESt fallenden Gesamtkaufpreis durch übermäßige Bewertung des freien Inventars drücken.

Sie wünschen eine professionelle Beratung hinsichtlich Inventar Immobilie?

Kontakt:
Dr. Herwig Hasslacher
Hauptplatz 25
9500 Villach
Tel: 0043 (0) 4242 – 219 399
Kanzlei@hh-law.at

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