Hauseigentümer Haftung – straf- und zivilrechtliche Haftungsfallen

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Hauseigentümer Haftung: Straf- und zivilrechtliche Haftungsfallen für Hauseigentümer
Dr. Hasslacher zu Risiken und Pflichten in Sachen Eigentümer Haftung resp. Vermieter Haftung und Hausbesitzer Pflichten

Sie haben Ihr Haus gemäß der Baubewilligung errichtet und es liegt eine Kollaudierung (bei Altgebäuden) bzw. Bauvollendungsmeldung der Professionisten an die Baubehörde vor?

Dieser Bestandschutz bedeutet aber nur, dass die Baubehörde nicht die Nachrüstung wegen geänderter Gesetze oder Stand der Technik verlangen darf. Im Schadensfalle schützt das jedoch nicht vor Schadenersatzansprüchen oder strafrechtlicher Verfolgung.

Kennen Sie die Ö-NORM B1300?

Hauseigentümer Haftung – Strafurteil 11 Os 35/98

Schon die vor ca. 18 Jahre ergangene Leitsatzentscheidung OGH 11 Os 35/98 (Strafsache) zeigt, dass eine Baubewilligung (ja nicht einmal eine Benützungsbewilligung) ein Ruhekissen ist.

Nach den Bauordnungen ist der Eigentümer verpflichtet, sein Gebäude in gutem und den Vorschriften der Bauordnung entsprechenden Zustand zu erhalten. Im Anlassfall hat die Baubewilligung des Hauses (damals zu Recht) keine zwei Handläufe im Stiegenaufgang vorgesehen und stürzte dort Jahre nach der Einrichtung ein Besucher.

Der Eigentümer wurde strafrechtlich angeklagt. Und der OGH kam zum Schluss, dass dem Angeklagten zwar keine Verletzung der Baubewilligung angelastet werden kann. Aber: Jeder Eigentümer eines Hauses ist verpflichtet, alle Gänge, Treppen und Teile des Hauses, die zu dessen ordnungsgemäßer Benützung erforderlich sind, in einem für Dritte verkehrssicheren und gefahrlosen Zustand zu erhalten (OGH in EvBl1974/248). Der Hauseigentümer wurde strafrechtlich verurteilt.

Hauseigentümer Haftung / Hausbesitzer Pflichten: Verkehrssicherungspflicht

Die Verkehrssicherungspflicht gilt insbesondere für Vermieter (aber auch Hauseigentümer), welche eine besondere Verpflichtung für eine gefahrlose Benützung trifft. Laut OGH hätte sich der Angeklagte laufend vom Zustand der Baulichkeiten überzeugen und sich von den aktuellen Rechtsvorschriften Kenntnis verschaffen müssen, um die Gefahr einer Rechtsgutbeeinträchtigung zu erkennen und hintanzuhalten.

Hauseigentümer Haftung: Nachrüstungsverpflichtung trotz Baubewilligung

Achtung! Diese Verpflichtung kann auch den Verwalter treffen, wenn ein solcher vom Eigentümer eingeschalten ist. Der Angeklagte wäre bei der ihm zumutbaren Sorgfalt verpflichtet gewesen, die fragliche Stiege beim Handlauf nachzurüsten, um eine gefahrlose Begehung zu gewährleisten. Die aktuellen Bauvorschriften sehen sogar zwei Handläufe bei Stiegen vor. Dementsprechend wurde der Hauseigentümer strafrechtlich verurteilt. Es besteht sohin eine Nachrüstungsverpflichtung.

Hauseigentümer Haftung
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Hauseigentümer Haftung: Ö-NORM B1300

Eine Baubewilligung darf kein Ruhekissen sein und müssen Änderungen der Bauvorschriften sehr wohl beachtet werden. Sie haften, wenn durch die Beschaffenheit des Gebäudes Schäden verursacht werden. In diesem Zusammenhang wird auf die Ö-NORM B1300 „Objekt Sicherheitsprüfungen für Wohngebäude – regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Begutachtungen“ bestehend seit November 2012 verwiesen.

Jeder Hauseigentümer tut gut daran, zur Vermeidung einer Haftung eine Anpassung an diese Voraussetzungen vorzunehmen. Wie weit diese Instandhaltung- bzw. Modernisierungspflicht reicht, ist bislang durch OGH Rechtsprechung aber noch nicht bestimmt. Diese Ö-NORM ist auf Gebäude anzuwenden, in denen sich zumindest eine Wohnung befindet, die nicht als Dienst- Natural- oder Werkswohnung überlassen wurde, samt allen weiteren für die Nutzung vorgesehenen Teilen, Einrichtungen und Anlagen. Die Verantwortung dieser Objektssicherung trägt der Eigentümer, Vermieter oder Fruchtgenussberechtigte.

Die Ö-NORM B1300 legt die erforderlichen Parameter fest, bei deren Einhaltung von einer ordnungsgemäßen Überprüfung des Gebäudezustandes ausgegangen werden kann und muss. Kann die Einhaltung und Überwachung der Ö-NORM B1300 nachgewiesen werden und ereignet sich ein Unfall, könnte dem Eigentümer der Vorwurf, die Überprüfung nicht unter Einhaltung des Standes der Technik durchgeführt haben, nicht zum Vorwurf gemacht werden. Eine objektive Gefährdung, die nicht erkannt wurde, reicht aber zur Haftung aus. Der OGH stellt dabei immer auf das Handeln eines mit den rechtlich geschützten Wert angemessen verbundenen, besonnenen und einsichtigen Menschen ab.

Damit ist jeder Eigentümer eines Hauses verpflichtet, die allgemeinen Teile, die der Benützung aller dienen, in einem verkehrssicheren und gefahrlosen Zustand zu erhalten.

Hauseigentümer Haftung für Unterlassung

Das Spannende daran ist, dass die Haftung für ein Unterlassen dieser Sorgfaltspflicht besteht. Das trifft Sie insbesondere als Vermieter eines Hauses; aber auch als bloßer Hauseigentümer.

Eine einmal erteilte Benützungsbewilligung der Baubehörde befreit den Eigentümer nicht von einer Sorgfaltspflicht gegenüber Benützern der Anlage. Er hat sie in einem möglichst gefahrlosen Zustand zu erhalten, was auch die Anpassung an neue Sicherheitsstandards bedeuten kann. (OGH 5 OB 273/03p).

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Mein Hauseigentümer Haftung und Hausbesitzer Pflichten Tipp:
Verlassen Sie sich daher nicht nur bei der Vermietung auf den Bestandschutz einer alten Baubewilligung. Lassen Sie durch einen Baufachmann die Überprüfung nach Ö-NORM B1300 vornehmen. Das kann Sie vor gravierenden strafrechtlichen Folgen im Schadensfall (auch eines Besuchers) schützen!

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