Grunderwerbsteuer Teil II

Grunderwerbsteuer

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Grunderwerbsteuer Teil II von Dr. Herwig Hasslacher

In der letzten Ausgabe ImmoSale24 habe ich im Teil 1 darüber berichtet, dass als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer grundsätzlich der „Wert der Gegenleistung“, also in aller Regel der Kaufpreis für ein Grundstück, herangezogen wird. Da aber nicht in allen Fällen einer Grundstücksveräußerung die Gegenleistung marktgerecht gebildet wird – denken Sie nur an Übergaben innerhalb der Familie, an Vererbungen, die überhaupt ohne Gegenleistungen vonstattengehen, oder an gesellschaftsrechtliche Umgründungsvorgänge – bedarf es einer gesetzlichen Ersatz- bzw. Mindestbemessungsgrundlage, um zu einer adäquaten Grunderwerbsteuer zu gelangen. In vorliegendem Teil 2 möchte ich daher die begünstigten Erwerbsvorgänge, also Grundstücksveräußerungen ohne marktgerechte Gegenleistung, näher darstellen.

BEGÜNSTIGTE ERWERBSVORGÄNGE

Unter „begünstigte Erwerbsvorgänge“ werden Grundstücksübertragungen verstanden, für die vom Erwerber kein marktgerechter Preis bezahlt wird. Diese sind in zweifacher Hinsicht begünstigt, zum einen eben im Fehlen einer „echten“ Kaufpreiszahlung, zum anderen dadurch, dass für sie der sog. Stufentarif, ein im Ergebnis verminderter Steuersatz, zur Anwendung gelangt (über die Steuersätze wird im Teil 3 berichtet).

Das aktuelle Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) teilt die „begünstigten Erwerbsvorgänge“ in folgende drei Erwerbsarten ein: „unentgeltliche Erwerbe“, das sind solche, bei denen die Gegenleistung nicht mehr als 30 % des Grundstückswertes beträgt, in „teilentgeltliche Erwerbe“, , bei denen die Gegenleistung mehr als 30 %, aber nicht mehr als 70 % des Grundstückswertes ausmacht, und in „entgeltliche Erwerbe“, bei denen die Gegenleistung 70 % des Grundstückswertes überschreitet.

Der Prozentsatz errechnet sich sohin aus der Formel: Gegenleistung mal 100 dividiert durch den Grundstückswert.

Beispiel: A schenkt seiner Freundin B (kein gemeinsamer Wohnsitz) eine Eigentumswohnung im Wert von € 200.000, wobei sich B allerdings verpflichtet, die darauf lastenden Schulden in Höhe von € 80.000 zur weiteren alleinigen Rückzahlung zu übernehmen. Da die Gegenleitung 40 % des Wertes der Eigentumswohnung beträgt, handelt es sich um einen „teilentgeltlichen Erwerb“.

Es gelten Erwerbsvorgänge von Todes wegen (Erbanfall, Vermächtnis oder Pflichtteilsanspruch) an wen auch immer stets als „unentgeltlich“. Auch Liegenschaftsübergaben an nahe Angehörige (das sind Ehegatten, Lebensgefährten mit gemeinsamen Hauptwohnsitz, Eltern, Kinder, Stief-, Wahl-, Pflege- und Schwiegerkinder, Geschwister, Nichten und Neffen) gelten als „unentgeltlich“, egal welche Gegenleistungen erbracht werden.

Beispiel: A schenkt die Eigentumswohnung im Wert von € 200.000 seiner Ehegattin B, die sich verpflichtet, die darauf lastenden Schulden in Höhe von € 80.000 zu übernehmen. Es handelt es sich dennoch um einen „unentgeltlichen Erwerb“.
Liegt zwar eine Gegenleistung vor, kann aber die genaue Höhe nicht ermittelt oder zugeordnet werden (vor allem bei sehr komplexen Vergleichen und sonstigen Vereinbarungen), nimmt das Gesetz „Teilentgeltlichkeit“ an, wobei von einer Gegenleistung von 50 % auszugehen ist.

Mein Tipp: Lassen Sie sich bei Übertragungen von Grundstücken an Ihnen nahestehende Personen unbedingt beraten, um maßgeschneiderte Vertragsgestaltungen zu finden. Sparen an dieser Stelle kann teure Steuervorschreibungen zur Folge haben! Zu überlegen wäre auch eine Übertragung von Todes wegen unter gleichzeitiger Einräumung von sofort wirksamen Nutzungsrechten für den Begünstigen.

METHODEN DER GRUNDSTÜCKSWERTERMITTLUNG

Der Grundstückswert ist ein vom gemeinen Wert (Verkehrswert) abgeleiteter Wert (einzig bei Erwerben von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken gilt weiterhin als Bemessungsgrundlage der einfache Einheitswert).
Es gibt drei mögliche Berechnungsmethoden (Wahlfreiheit), nämlich das „Pauschalwertmodell“, die Ableitung aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel und die Nachweisung des gemeinen Wertes durch ein Gutachten.

Mein Tipp: Lassen Sie sich über die für Sie günstigste Berechnungsvariante professionell beraten.

PAUSCHALWERTMODELL

Das ist ein komplizierter Berechnungsvorgang, der hier nur ansatzweise erklärt werden kann. Nämlich die Summe von Grundwert und Gebäudewert. Der Grundwert (also der Wert für Grund und Boden) ist das Ergebnis aus einer Multiplikation von dreifachem Bodenwert mit der Grundfläche und einem Hochrechnungsfaktor, der für jede Gemeinde festgelegt wurde. Für den Gebäudewert ist die Nutzfläche (oder die um 30 % gekürzte Bruttogrundrissfläche) mit dem Baukostenfaktor (je nach Bundesland), dem Verwendungsfaktor (z.B. zu Wohnzwecken) und dem Altersfaktor (wann hergestellt oder saniert) zu multiplizieren.

IMMOBILIENPREISSPIEGEL

Dazu muss das zu bewertende Grundstück bestimmte vorgegebene Kriterien erfüllt. Für das heurige Jahr ist der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich maßgeblich, ab 2017 die Immobiliendurchschnittspreise der Bundesanstalt-Statistik Österreich. Der Grundstückswert beträgt 71,25 % des ermittelten Wertes.

SCHÄTZGUTACHTEN

Der Wert kann auch durch ein Schätzgutachten oder andere Beweismittel nachgewiesen werden (§ 4 Abs. 1 GrEStG). Ein Gutachten eines gerichtlich zertifizierten Sachverständigen hat die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit. Der so ermittelte Grundstückswert ist immer dann zielführend und kostensparend, wenn für das Grundstück ohnedies kürzlich eine förmliche Bewertung vorgenommen wurde, oder wenn der Verkäufer es selbst erst vor kurzem erworben hat.

Mein Tipp: Informieren Sie sich darüber, wann der letzte entgeltliche Erwerb stattgefunden hat, oder ob ein Gutachten schon vorliegt. Das kann Kosten für die Bewertung des Grundstückes ersparen.

Ist der Grundstückswert ermittelt, stellt sich die Frage nach dem anzuwendenden Steuersatz. Darüber werde ich in der nächsten Ausgabe berichten.

Hier finden Sie Teil 1 der Grunderwerbsteuer von Dr. Herwig Hasslacher http://immosale24.net/grunderwerbsteuer-teil1/

Dr. Herwig Hasslacher
Hauptplatz 25
9500 Villach
Tel.: 0043 (0) 4242-219399
Mail: kanzlei@hh-law.at
www.hh-law.at

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