Grunderwerbsteuer Teil I

Grunderwerbsteuer

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Die Grunderwerbsteuer stellt eine der wichtigen Verkehrssteuern dar; ihr unterliegen grundsätzlich alle Übereignungen von inländischen Grundstücken. Die gesetzliche Grundlage bildet das Grunderwerbsteuergesetz 1987 – GrEStG 1987, in der jeweils geltenden Novelle. Die Thematik ist so umfassend, dass sie in drei Teilen dargestellt wird, nämlich im Teil I die Grundlagen, im Teil II die begünstigten Erwerbsvorgänge und im Teil III die unterschiedlichen prozentuellen Höhen der Steuersätze.

ERWERBSVORGÄNGE

Die Steuerpflicht knüpft an Erwerbsvorgänge, die den Anspruch auf Übereignung eines Grundstückes begründen, an. Dabei geht das Gesetz von einem sehr weit verstandenen Begriff des Erwerbsvorganges aus, der praktisch (von einzelnen Ausnahmen abgesehen) alle Rechtsvorgänge erfasst, die es „wirtschaftlich ermöglichen, ein (inländisches) Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten“ (§ 1 Abs. 2 GrEStG).

Ob der jeweilige Grunderwerb auch tatsächlich im Grundbuch eingetragen wird, oder der Erwerber die Liegenschaft gleich weiter veräußert, ist für das Entstehen der Steuerschuld unerheblich; es unterliegt jeder Erwerbsvorgang für sich der Besteuerung (Achtung: daher mehrfache Grunderwerbsteuerpflicht bei Kettengeschäften!). Mein Tipp daher: Lassen Sie sich bei mehrfachen, komplizierten, insbesondere wechselseitigen Übertragungen von Grundstücken oder Grundstücksteilen unbedingt beraten, um im Einzelfall maßgeschneiderte Vertragsgestaltungen zu finden, die das mehrfache Entstehen von Grunderwerbsteuer nach Möglichkeit verhindern. Sparen an dieser Stelle kann teure Steuervorschreibungen zur Folge haben, mit denen niemand gerechnet hat.

NOVELLEN DER GrEStG (Grunderwerbsteuer Gesetz)

Das GrEStG hat schon mehrfach große Änderungen (Novellierungen) erfahren. Ab dem Stichtag 01.01.2001 wurde die Bemessungsgrundlage für unentgeltliche Grundstücksübertragungen, also insb. Übergaben innerhalb der Familie, auf den 3-fachen Einheitswert erhöht was im Jahre 2000 eine „Übergabewelle“ auslöste. Eine wesentliche Ausweitung seines Anwendungsbereiches erfuhr das GrEStG mit dem Auslaufen der Erbschafts- und Schenkungssteuer im August 2008, so dass Schenkungen und Erwerbe von Todes wegen ab diesem Zeitpunkt ebenfalls der Grunderwerbsteuerpflicht unterliegen.

ÜBERTRAGUNGEN VON GESELLSCHAFTSANTEILEN

Die letzte Novelle brachte auch eine erhebliche Ausweitung der Besteuerung bei Übertragungen von Gesellschafts- bzw. Geschäftsanteilen grundstücksbesitzender Personen- und Kapitalgesellschaften mit sich: Wenn bei Personengesellschaften (zB OG oder KG) oder bei Kapitalgesellschaften (z.B. GmbH oder AG) mindestens 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen (bei Personengesellschaften gilt zusätzlich, dass der 95 %ige Gesellschafterwechsel innerhalb von 5 Jahren erfolgen muss) oder wenn bei Personen- oder Kapitalgesellschaften mindestens 95 % der Anteile in einer Hand vereinigt werden, löst dies die Grunderwerbsteuerpflicht aus. Vorausgesetzt ist natürlich, dass die Gesellschaft Grundstücke im Gesellschaftsvermögen hat. Vorsicht ist nunmehr auch bei Treuhandlösungen geboten: treuhändig gehaltene Gesellschaftsanteile werden nämlich seit 01.01.2016 dem Treugeber zugerechnet (Übergangsbestimmungen bitte beachten!). Mein Tipp daher: Sollten Sie die Übertragung von Beteiligungen an Gesellschaften, die Rechte an inländischen Grundstücken innehaben, in Erwägung ziehen, lassen Sie sich in jedem Fall vor Abschluss diesbezüglicher Rechtsgeschäfte (Abtretungsverträge, Treuhandvereinbarungen etc.) anwaltschaftlich beraten!

BEMESSUNGSGRUNDLAGE

Unbeschadet von allen Novellen blieb der Grundsatz, dass Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer der „Wert der Gegenleistung“ ist. Der Gesetzgeber geht nämlich davon aus, dass die Marktmechanismen von Angebot und Nachfrage ohne weiteres den wahren Wert des Grundstückes widerspiegeln, d.h. also, es wird angenommen, dass die in aller Regel wirtschaftlich denkenden Vertragsteile nicht mehr aber auch nicht weniger für ein Gut zahlen werden als eben jenen Wert, der der Sache im redlichen Geschäftsverkehr beigemessen wird (Verkehrswert). Unter „Gegenleistung“ versteht das Gesetz daher auch grundsätzlich wirklich jede (!) in Geld bewertbare Leistung, zu welcher sich der Erwerber des Grundstückes verpflichtet. Dazu gehören somit insbesondere der Kaufpreis, bei einem Tausch die eigene Tauschleistung (also der Wert der hingegebenen Sache), die Übernahme von Verbindlichkeiten (z.B. offene Kredite), aber auch dem Veräußerer (oder dritten Personen) vorbehaltene Nutzungen (z.B. lässt sich der Verkäufer an der veräußerten Liegenschaft ein Wohnungsrecht oder Fruchtgenussrecht einräumen). Achtung: der Wert eines vom Erwerber zu übernehmenden, bereits bestehenden oder im Zuge des Erwerbes neu einzuräumenden Nutzungsrechtes an der Liegenschaft (z.B. ein Fruchtgenussrecht) mindert also entgegen dem allgemeinen Verständnis zumindest in steuerrechtlicher Hinsicht nicht den Wert des erworbenen Grundstückes, sondern – im Gegenteil – erhöht die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer!

KOSTEN ALS BEMESSUNGSGRUNDLAGE

Wenn sich der Erwerber verpflichtet, die Kosten einer vom Veräußerer in Auftrag gegebenen Vermessung des Kaufgrundstückes oder Vertragserrichtung zu übernehmen, werden auch diese Kosten in die Bemessungsgrundlage miteinbezogen. Mein Tipp daher: Sollte, wie allgemein üblich, der Käufer die Kosten der Vertragserrichtung und (gegebenenfalls) der Vermessung zu tragen haben, sollte im Kaufvertrag immer ausgeführt sein, dass der Käufer hierfür auch den Auftrag erteilt hat. Übrigens erklärt sich daraus auch die geschäftliche Gepflogenheit, dass sich der Erwerber eines Grundstückes in aller Regel den Vertragserrichter (Rechtsanwalt oder Notar) aussuchen kann. Das hindert aber Sie als Verkäufer nicht oder ist sogar angeraten, den so errichteten Kaufvertrag vom Anwalt Ihres Vertrauens vor Unterfertigung überprüfen zu lassen: Der in Aussicht genommene Vertrag könnte, weil eben gerade vom Rechtsvertreter des Erwerbers verfasst, eine Reihe von für Sie nachteilige Klauseln beinhalten, die Sie beim Durchlesen vielleicht übersehen oder deren Tragweite Sie möglicherweise falsch einschätzen.

VERKEHRSWERT-GRUNDSTÜCKSWERT-EINHEITSWERT

Da die oben geschilderten Marktmechanismen zur Herausbildung des Verkehrswertes eines Grundstückes (außer im Falle eines marktgerechten Kaufes) aber nicht wirklich in jedem Falle zuverlässig funktionieren, und daher unrichtige Bemessungsgrundlagen für die Grunderwerbsteuer ergeben könnten, (denken Sie nur an Veräußerungen innerhalb der Familie, die in der Regel ohne marktgerechte Gegenleistung erfolgen, an Vererbungen, gesellschaftsrechtliche Vorgänge (Anteilsübertragungen, Umgründungen) oder aber auch an echte „Dumpingpreise“ („Wucherpreise“ gehen leider – zumindest in steuerrechtlicher Hinsicht – zu Lasten des Erwerbers!)), bedarf es einer Ersatz- bzw. Mindestbemessungsgrundlage bei solchen Erwerbsvorgängen. Diese bildete bis zum Jahresende 2015 – wie bereits oben dargestellt – der (i.d.R.) dreifache Einheitswert, ab 2016 aber der sog. Grundstückswert.

Für die Ermittlung des Grundstückswertes (falls kein marktgerechter Kaufpreis vorliegt oder ein begünstigter Erwerbsvorgang zum Beispiel innerhalb der Familie vorliegt), sieht das GrEStG drei mögliche Berechnungsmethoden vor: das „Pauschalwertmodell“, die Ableitung aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel und die Nachweisung des gemeinen Wertes durch ein Gutachten.

Darüber und über die begünstigten Erwerbsvorgänge (zum Beispiel Kauf oder Übergabe innerhalb der Familie) werde ich im Teil II in der nächsten Ausgabe berichten.

Wie kompliziert die Thematik ist, sehen Sie schon an diesen Ausführungen, und ich stehe ich selbstverständlich gerne zur anwaltschaftlichen Beratung zur Verfügung.

Dr. Herwig Hasslacher
Rechtsanwalt
Hauptplatz 25
A – 9500 Villach
Tel.: 0043 (0) 4242-219399
Mail: kanzlei@hh-law.at
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