Grunderwerbsteuer Teil 3

Grunderwerbsteuer

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Im Teil 2 zum Thema Grunderwerbsteuer habe ich über begünstigte Erwerbsvorgänge berichtet. Im vorliegenden Teil 3 möchte
ich nun darüber berichten, welcher Steuersatz (Tarif) konkret zur Anwendung gelangt, also welcher Prozentsatz der jeweils maßgeblichen Bemessungsgrundlage den zu zahlenden Steuerbetrag ergibt.

Grunderwerbsteuer Kärnten Teil III

Das Grunderwerbsteuergesetz in seiner ab 01.01.2016 geltenden Fassung unterscheidet in Abhängigkeit der anzuwendenden Bemessungsgrundlage zwischen einem Normaltarif (oder regulären Tarif) und einem Stufentarif. Jetzt kommen die von mir in den vorangegangenen Teilen 1 und 2 dargelegten Einteilungen der Rechtsgeschäfte in entgeltliche, teilentgeltliche und unentgeltliche („begünstigte“) Erwerbsvorgänge wieder ins Spiel.

ENTGELTLICHE ERWERBE bei der Grunderwerbsteuer

Der Erwerber zahlt in der Regel einen Kaufpreis, der sich auf dem Grundstücksmarkt marktkonform gebildet hat. Diese Gegenleistung bildet die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Es kommt der Normaltarif zur Anwendung, der einheitlich 3,5 % der Gegenleistung beträgt.

Beispiel: A verkauft dem B seine Eigentumswohnung um € 200.000,– wobei sich B zusätzlich verpflichtet, die darauf lastenden Schulden in Höhe von € 80.000,– zur weiteren alleinigen Rückzahlung zu übernehmen. Die Gegenleistung beträgt somit gesamt € 280.000,–. Die GreSt ist 3,5% davon. B hat daher an Grunderwerbsteuer € 9.800,– zu bezahlen.

Achtung: Sollte bei einem besonders günstigen Kauf eines Grundstückes (z.B. handelt es sich auf Seiten des Verkäufers um einen „Notverkauf“) der Kaufpreis (die Gegenleistung) ausnahmsweise unter dem Grundstückswert zum Liegen kommen, bildet in diesen Fällen der Grundstückswert als (Mindest-)Bemessungsgrundlage die Grundlage für den Normaltarif.

TEILENTGELTLICHE ERWERBE bei der Grunderwerbsteuer

Handelt es sich um einen teilentgeltlichen Erwerb (Erwerbe, bei denen die Gegenleistung mehr als 30 %, aber nicht mehr als 70 % des Grundstückswertes beträgt), kommt es zur Aufspaltung der Steuerberechnung: der entgeltliche Teil, also die Gegenleistung, wird mit dem Normaltarif besteuert, für den unentgeltlichen Teil kommt es zur Anwendung des Stufentarifes (dazu weiter unten).

Beispiel: A schenkt dem B (kein naher Angehöriger) seine Eigentumswohnung im Wert von € 200.000,–, wobei sich B verpflichtet, die darauf lastenden Schulden in Höhe von € 80.000,– zur weiteren alleinigen Rückzahlung zu übernehmen. Die Gegenleistung beträgt somit 40 % des Wertes der Eigentumswohnung (teilentgeltlicher Erwerb).
Für den entgeltlichen Teil beträgt die Grunderwerbsteuer (Normaltarif) 3,5 % der Gegenleistung (€ 80.000,–), sohin € 2.800,–. Dazu kommt noch die Grunderwerbsteuer für den unentgeltlichen Teil des Erwerbes, auf den der Stufentarif zur Anwendung gelangt (dazu gleich weiter unten).

UNENTGELTLICHE ERWERBE bei der Grunderwerbsteuer

Die seit 1.1.2016 geltende Reform des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) hat eine umfassende Umgestaltung der Besteuerung bei unentgeltlichen Erwerben gebracht, nämlich den Abschied vom Einheitswert (ausgenommen land- und forstwirtschaftliches Vermögen), dafür an dessen Stelle den Grundstückswert als Bemessungsgrundlage, und die Einführung des Stufentarifes.

Dabei gilt: für die ersten € 250.000,– des Grundstückswertes beträgt die Steuer 0,5 %, für die nächsten € 150.000,– (also für Erwerbe zwischen 250.001,– bis 400.000,–) zusätzlich 2 % und darüberhinausgehende Erwerbe zusätzlich 3,5 %.

Beispiel: A schenkt dem B sein Einfamilienhaus im Wert von € 600.000,–. Es handelt sich um einen unentgeltlichen Erwerb, sodass der Stufentarif zur Anwendung gelangt.
Die Grunderwerbsteuer berechnet sich wie folgt: für die ersten € 250.000,– 0,5 %, daher € 1.250,–, für die nächsten € 250.000,– 2 %, daher € 5.000,–, und für die „restlichen“
€ 100.000,– 3,5 %, daher € 3.500,–, ergibt in Summe € 9.750,– an Grunderwerbsteuer.

Achtung: Um zu verhindern, dass unentgeltliche Erwerbe in Teilerwerbe aufgespalten werden, um so für jeden (Teil-)Erwerb den niedrigeren Steuertarif zu lukrieren, hat der Steuergesetzgeber die sog. Zusammenrechnung vorgesehen: Für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif werden alle unentgeltlichen Erwerbe berücksichtigt, die zwischen denselben Personen innerhalb von 5 Jahren stattgefunden haben. Eine Zusammenrechnung findet aber auch statt, wenn durch 2 oder mehrere Erwerbsvorgänge ein Grundstück an dieselbe Person fällt.

Beispiel: A und B sind je zur Hälfte Eigentümer eines Einfamilienhauses im Wert von € 300.000,–, welches zur Gänze an C übertragen wird. Ohne Zusammenrechnung würde C von A und B jeweils einen Wert von € 150.000,– C erhalten. C versteuert aber einen Wert von € 300.000,–, die Grunderwerbsteuer beträgt daher € 2.250,– (und nicht bloß zweimal € 750,–, also € 1.500,–).

Mein Tipp: Lassen Sie sich bei mehrfachen Übertragungen von Grundstücken, Grundstücksteilen oder Miteigentumsanteilen an ein und dieselbe Person unbedingt beraten, um maßgeschneiderte Vertragsgestaltungen zu finden. Sparen an dieser Stelle kann, wie obiges Beispiel verdeutlicht, teure Steuervorschreibungen zur Folge haben!

BERECHNUNG BEI TEILENTGELTLICHKEIT bei der Grunderwerbsteuer

Wie schon oben dargelegt, kommt es bei teilentgeltlichen Erwerben zur Aufspaltung der Steuerberechnung, wobei der entgeltliche Teil, also die Gegenleistung, zum Normaltarif versteuert wird, für den unentgeltlichen Teil kommt aber der Stufentarif zur Anwendung. Bemessungsgrundlage für den unentgeltlichen Teil ist der Grundstückswert, von dem aber die Gegenleistung abzuziehen ist. Das erste Beispiel dieses Beitrages kann nunmehr vervollständigt werden:

Beispiel: A schenkt dem B (kein naher Angehöriger) seine Eigentumswohnung im Wert von € 200.000,–, wobei sich B verpflichtet, die darauf lastenden Schulden in Höhe von € 80.000,– zur weiteren alleinigen Rückzahlung zu übernehmen. Die Gegenleistung beträgt somit 40 % des Wertes der Eigentumswohnung (es handelt sich also um einen teilentgeltlichen Erwerb).

Die Grunderwerbsteuer ist gesondert für den entgeltlichen Erwerb und den unentgeltlichen Teil zu berechnen. Für den entgeltlichen Teil beträgt die Grunderwerbsteuer (siehe oben) € 2.800,–. Dazu kommt noch die Grunderwerbsteuer für den unentgeltlichen Teil des Erwerbes, für den der Stufentarif gilt. Die Bemessungsgrundlage errechnet sich aus dem Grundstückswert abzüglich der Gegenleistung, also: € 200.000,– minus € 80.000,–, das ergibt € 120.000,–. Der Stufentarif beträgt bei € 120.000,– 0,5 %, ergibt somit € 600,– zusätzlich an Grunderwerbsteuer. In Summe beträgt daher die Grunderwerbsteuerpflicht € 3.400,–.

Gewisse Erwerbsvorgänge gelten kraft gesetzlicher Bestimmung immer zur Gänze als unentgeltlich. Insbesondere bei Liegenschaftsübergaben an die im Gesetz genannten nahen Angehörigen. Wäre also im obigen Beispiel B die Tochter des A, versteuert B unabhängig von einer zu erbringenden Gegenleistung immer nur den Grundstückswert von € 200.000,–, sodass B an Steuern „bloß“ den Betrag von € 1000,– (0,5 % von € 200.000,–) abzuführen hätte.

BETRIEBSÜBERGABEN

Der Gesetzgeber deckelt bei bestimmten Betriebsübergaben, gesellschaftsrechtlichen Anteilsvereinigungen oder Umgründungsvorgängen, die ebenfalls den unentgeltlichen Erwerben zugerechnet werden, den Stufentarif mit 0,5 % vom Grundstückswert. Hingegen sind bei Erwerben durch Stiftungen zusätzlich 2,5 % der Differenz zwischen dem Grundstückswert und der Gegenleistung zu entrichten.

Mein Tipp: Bei Betriebsübergaben kann nicht nur der Stufentarif gedeckelt sein, es steht unter bestimmten Voraussetzungen auch ein steuerlicher Freibetrag bis maximal € 900 000,– zur Verfügung.

Kontakt
Dr. Herwig Hasslacher
Hauptplatz 25
9500 Villach
Tel.: + 43 (0) 4242 / 219399
Mail: kanzlei@hh-law.at
www.hh-law.at

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