Grundbuch Kärnten – wie weit können Sie darauf vertrauen?

Grundbuch Kärnten
Grundbuch Kärnten

Wie weit geht das Vertrauen auf das Grundbuch Kärnten? Diese Frage stellt und beantwortet unser Rechtsanwalt Dr. Herwig Hasslacher in dieser Ausgabe der ImmoSale24.

Worauf Sie sich im Grundbuch Kärnten verlassen können.

Was eingetragen ist, gilt! Was nicht eingetragen ist, gilt nicht. Das ist einer der Grundsätze des Grundbuches. Es soll Vertrauen gegenüber und auch für Dritte schaffen. Aber gilt das immer? Nein, wie ich im Folgenden zum Thema Kärnten Grundbuch Inhalte darstelle:

Das Vertrauen auf das Grundbuch ist besonders für einen Käufer einer Liegenschaft wichtig. Durch Einsichtnahme darin kann man sich davon überzeugen, ob die Liegenschaft mit Pfandrechten oder mit Dienstbarkeiten belastet ist. Bei Pfandrechten ist das eindeutig. Bei Dienstbarkeiten schaut es aber schon ganz anders aus! Vielen ist die außerbücherliche Dienstbarkeit leider kein Begriff! Daneben gibt es auch die Ersitzung, die (bis sie durchgesetzt und im Grundbuch eingetragen ist) aus dem Grundbuch natürlich auch nicht ersichtlich ist.

Grundbuch Kärnten
Grundbuch Kärnten

Es treffen daher den Käufer einer Liegenschaft besondere Nachforschungsobliegenheiten, wenn auf der Liegenschaft objektive Umstände vorzufinden sind, die die uneingeschränkte Verfügung des Verkäufers in Zweifel ziehen lassen. Das kann zum Beispiel ein über das Grundstück führender Pfad sein, oder auch im Erdreich verlaufende Leitungen, die zum Beispiel mit einem Betondeckel vorgesehen sind. Dazu hat der OGH schon in der Vergangenheit ausgeführt, dass selbst bei Überwachsen eines Beton-Schachtdeckels durch hohes Gras im Sommer der potenzielle Käufer diesen durch Abschreiten des Gartens hätte jederzeit leicht wahrnehmen können und daher als o enkundige und sohin (obwohl im Grundbuch nicht eingetragen) zu übernehmende Dienstbarkeit zu dulden ist.

Grundbuch Einsicht und Konsequenzen. Das sagt das OGH…

Gleiches hat der OGH nun auch zu 8Ob36/17b vor Augen geführt:
Der Erwerber eines Hauses mit einer sehr großen Wiese musste das außerbücherliche Nutzungsrecht des Nachbarn zur Ablagerung auf einen Grundstücksstreifen dulden. Dieser hatte schon seit langen Jahren immer wieder dort Materialien abgelagert, ohne dass dies den Verkäufer störte oder dieser etwas dagegen unternahm. Der OGH ging von einer vertraglich eingeräumten Dienstbarkeit aus, da für beide ursprüngliche Nachbarn klar war, dass der berechtigte Nachbar sein Ablagerungsrecht über längere Zeit und unabhängig vom jeweiligen Eigentümer ausüben will. Obwohl, oder gerade deswegen, weil das Grundstück nicht eingezäunt war, hätte der Käufer ob solcher Ablagerungen besondere Nachforschungen, insbesondere sogar Befragung des Nachbarn durchführen müssen, weil zweifelsfrei das Ablagern von Gegenständen ersichtlich war.

Der OGH hat sohin der Unterlassungsklage des Käufers der Liegenschaft keine Folge gegeben. Dieser muss auch in Zukunft das Nutzungsrecht auf seiner Liegenschaft dulden. Er kann höchstens beim Verkäufer (sofern dieser noch erreichbar bzw. über entsprechendes Vermögen verfügt) eine Kaufpreisminderung oder Rückabwicklung des Kaufvertrages geltend machen.

Mein Grundbuch Kärnten Tipp:
Kaufen Sie nicht leichtgläubig ein Grundstück! Besichtigen Sie es vor dem Kauf genau und ziehen Sie Fachleute dazu! Holen Sie bei Zweifel immer auch Erkundigungen bei Nachbarn VOR Vertragsabschluss ein.

Im Zweifel und bei Fragen zum Grundbuch in Kärnten holen Sie sich rechtlichen Beistand und kontaktieren uns:

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