Gewährleistungsausschluss für Mängel: Dr. Hasslacher informiert

Gewährleistungsausschluss für Mängel
Gewährleistungsausschluss für Mängel

Haftet der Verkäufer einer Liegenschaft dem Käufer, obwohl ein genereller Gewährleistungsausschluss für Mängel vereinbart ist?

Wissenswertes zum Thema Gewährleistungsausschluss für Mängel

In den meisten Kaufverträgen formulieren die Vertragsparteien
einen allgemeinen Gewährleistungsausschluss. Kommt dieser für alle Mängel zum Tragen? Gilt er auch für versteckte Mängel oder gar für zugesicherte Eigenschaften?

Diese Situation kennen Käufer von Grundstücken oder Häusern: Es findet eine Besichtigung statt und es wird nach der sogenannten Besichtigungsklausel ein Gewährleistungsausschluss für Mängel im Vertrag festgelegt.

Aktueller Beispiel-Fall bei Mängel Gewährleistungsausschluss

Dazu ein aktueller Fall: Ein Käufer erwarb vom Verkäufer eine Liegenschaft mit Baubewilligung nach einem genehmigten Plan. Es war vereinbart, dass sich die Liegenschaft für konkret dieses Bauprojekt eignet. Im Zuge der Bauausführung wurde die Existenz von Hindernissen im Boden bekannt (ein alter, verdeckter Gebäudeteil, der darüber hinaus auch noch zum Nachbargebäude gehört), die zur Ausführung des Plans verlegt werden mussten. Dem Käufer sind dadurch nicht unbeträchtliche Mehrkosten entstanden. Diese hat er gerichtlich geltend gemacht. Der Verkäufer hat sich auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss für Mängel berufen.

Der OGH hält in seiner Entscheidung fest, dass der allgemein formulierte Gewährleistungsausschluss dem Klagsanspruch aber nicht entgegensteht. Die zugesicherten Eigenschaften des Kaufobjektes (gegenständlich die Be- baubarkeit der Liegenschaft nach einem konkreten baubewilligten Plan) sind als Vertragsgrundlage vom Gewährleistungsausschluss nämlich nicht umfasst. Das wäre ja auch widersinnig!

Es kann nicht auf der einen Seite ein Objekt mit einer besonderen Eigenschaft verkauft werden (gegenständlich die Bebauung nach einem konkreten genehmigten Plan) und möchte andererseits der Verkäufer gerade für diese Eigenschaft dann nicht haften. Der Verkäufer musste dem Käufer die Kosten dieses nicht unbeträchtlichen Mehraufwandes ersetzen (OGH 9O b 45/17h).

Neues Haus Gewährleistungsausschluss Mängel? Entscheidungen des OGH

Genauso judiziert der OGH auch bei versteckten Mängeln, die in der Sphäre des Verkäufers liegen und für deren Nichtvorhandensein der Verkäufer schon nach der Vertragsgrundlage des Rechtsgeschäftes einzugestehen hat. Der Gewährleistungausschluss in einem Kaufvertrag kann sich darüber hinaus nie auf solche Mängel beziehen, die dem Verkäufer sehr wohl bekannt waren, die er aber dem Käufer verschwiegen hat. Da ist die Rechtsprechung bei Kaufverträgen über Liegenschaften und Häusern nicht anders wie bei Verträgen über Gebrauchtwägen! Man kann auch nicht ein Auto mit kaputtem Motor verkaufen und es gerade für den Verkaufsstichtag mit Befüllung von Motoröl für kurze Zeit betriebsfähig machen und sich danach auf einen Gewährleistungsausschluss berufen, wenn der Käufer später den Mangel bemerkt.

Mein Tipp: Als Käufer einer Immobilie sollten Sie sich ausgiebig für die Besichtigung Zeit nehmen und nach Möglichkeit auch einen Fachmann beiziehen. Der Verkäufer sollte jedenfalls dem Käufer über alles Auskunft geben und ihm bekannte Mängel auch im Kaufvertrag verschriftlichen. So weiß jeder, woran er ist.

Wenn Sie mehr wissen möchten oder juristische Unterstützung benötigen, wenden Sie sich direkt an das Team von Dr. Hasslacher:

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