Dr. Hasslacher Rechtstipps – Gewährleistungsverzicht in Kaufverträg

Grunderwerbsteuer

Wie Sie verhindern, dass Ihr Traumhaus zum Alptraum(haus) wird…

In Kaufverträgen müssen umfangreiche Gewährleistungsausschlüsse vereinbart werden, deren Tragweite für die Käufer oftmals nicht leicht erkennbar sind. Besonders tragisch ist das bei versteckten Mängeln (Durchfeuchtung nach dem ersten schweren Regen). Dieser Artikel soll Ihnen eine Hilfestellung sein, ersetzt aber nicht die anwaltschaftliche Beratung bei einem Kauf / Verkauf.

 

ImmoSale24 – Ihr Recht: Hier das Wichtigste zum Gewährleistungsverzicht im Überblick

  1. gesetzlicher Gewährleistungsausschluss:

Für offenkundige Mängel, also für Mängel, die „in die Augen fallen“ und für „die auf der Sache haftenden Lasten, die aus den öffentlichen Büchern ersichtlich sind“, hat der Verkäufer schon nach dem Gesetz (§ 928 ABGB) nicht Gewähr zu leisten (Sache muss aber schon vor oder bei Vertragsabschluss besichtigt worden sein, und es darf kein Fall arglistiger Verschweigung vorliegen).

 

  1. vertraglicher Gewährleistungsausschluss (Verzicht):

Eingeschränkter Gewährleistungsverzicht (bezieht sich nur auf Mängel, die für Käufer zB durch Besichtigung oder Informationsaufnahme erkennbar gewesen wäre, wie zB: „…wie besichtigt…“ [Besichtigungsklausel],
oder: „ dem Käufer bekannten Zustand“):

 

Der Verzicht wirkt grundsätzlich schon:

für solche Mängel, die ausdrücklich im Vertrag beschrieben sind;

für Mängel, die ins Auge fallen;

für Mängel, die gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften iSd § 922 Abs 1 ABGB betreffen, aber nur dann, wenn solche Mängel bei sorgfältiger Besichtigung sowie durch (nach den Umständen naheliegende) Informationsaufnahme erkennbar gewesen wären (9 Ob 50/10h, 2 Ob 176/10m): Gewöhnlich vorausgesetzt ist z.B. beim Kauf einer Eigentumswohnung, dass diese frei von gesundheitsschädlichen Substanzen ist, oder die Betriebssicherheit der Elektroinstallationen [2 Ob 176/10m]. Die Freiheit einer Liegenschaft von massiven Kontaminationen gehört im Allgemeinen zu den gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften einer zum Zwecke der Errichtung eines Hauses gekauften Liegenschaft, wobei die Rechtsprechung teilweise eine entsprechende Aufklärungspflicht des Verkäufers schon bei Bestehen einer entsprechenden Verdachtslage annimmt [6 Ob 125/14x]).

 

Der Verzicht wirkt grundsätzlich nicht:

  1. a) auf geheime Mängel (bei sorgfältiger Besichtigung nicht erkennbar; für die Einholung zusätzlicher Informationen bestand keine Veranlassung);

auf Fehlen ausdrücklich oder schlüssig vereinbarter („bedungener“ [§ 922 ABGB]) Eigenschaften (Achtung: Von Rechtsprechung schon alles Mögliche als konkludent zugesichert angesehen worden: z.B. gilt beim Kauf eines Einfamilienhauses ein natürlich gewachsener Grund als konkludent vereinbart; bei Unterlassung einer nach Treu und Glauben berechtigt erwarteten Aufklärung über das Fehlen einer solchen berechtigt erwarteten Eigenschaft des Kaufobjektes, das Vorhandenseins eines nur aufgefüllten Bodens [9 Ob 50/10h], ist der Verkäufer gewährleistungspflichtig. Andererseits: Wer billig ein aufgelassenes Fabrikgelände erwirbt, darf sich nicht darüber beschweren, dass der Boden mit Altöl oder anderen Sonderabfällen kontaminiert ist [10 Ob 2066/96p]);

bei arglistig verschwiegenen Mängeln;

bei völliger Unbrauchbarkeit [6 Ob 272/05a].

 

  1. b) Umfassender (genereller) Gewährleistungsverzicht, § 929 ABGB (wie z.B.: „Verkäufer leistet keine Gewähr für bestimmte Eigenschaften oder irgendeine Beschaffenheit des Kaufobjektes“):

Der Verzicht wirkt grundsätzlich schon:

auf im Vertrag aufgelistete Mängel;

  1. b) bei erkennbaren Mängeln (bei sorgfältiger Besichtigung erkennbar);
  2. c) auf gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften iSd § 922 Abs 1 ABGB; (9 Ob 50/10h, 2 Ob 176/10m, 6 Ob 125/14x);
  3. d) auch auf geheime Mängel [9 Ob 50/10h, 2 Ob 176/10m, 6 Ob 125/14x].

 

Der Verzicht wirkt grundsätzlich nicht:

auf Fehlen ausdrücklich oder schlüssig zugesicherter („bedungener“ [§ 922 Abs 1 ABGB]) Eigenschaften [2 Ob 176/10m, 6 Ob 125/14x];

auf dem Verkäufer bekannte, aber von ihm verschwiegene Mängel.

 

  1. Reichweite des Verzichts

Die Reichweite von Gewährleistungsausschlussklauseln muss im Einzelfall durch Auslegung nach der Absicht der Parteien und der Übung des redlichen Verkehrs ermittelt werden, wobei alle ihren Abschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen sind [9 Ob 3/09w, 6 Ob 125/14x]. Tendenziell neigt die Rechtsprechung aber dazu, Verzichtserklärungen eher restriktiv auszulegen.

 

  1. Verzicht bei Anwendung des KSchG

Achtung auch im KSchG: Gewährleistungsrechte des Verbrauchers können vor Kenntnis des Mangels nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. Bei Veräußerung gebrauchter beweglicher Sachen (wenn zum Beispiel Inventar in einem separaten Vertrag mitverkauft wird) kann dafür jedoch die Gewährleistungsfrist auf ein Jahr verkürzt werden, sofern dies im Einzelnen ausgehandelt wird (§ 9 KSchG).

 

  1. Irrtumsanfechtung des Vertrages

Auf eine Anfechtung des Vertrages, insbesondere gestützt auf Willensmängel, wozu auch die Irrtumsanfechtung zu zählen ist, kann außerhalb des KSchG im Vorhinein verzichtet werden [2 Ob 176/10m, 5 Ob 136/12d]. Generell ist ein Verzicht auf die Irrtumsanfechtung zulässig und nicht sittenwidrig, wenn der Irrtum nicht grob fahrlässig veranlasst wurde (RIS-Justiz RS0016245).

Bei Formulierungen, wie: „Jede Haftung des Verkäufers für Mängel des Kaufgegenstandes wird vereinbarungsgemäß ausgeschlossen“, wird der Parteiwille häufig auch auf den Ausschluss der Irrtumsanfechtung gerichtet sein. (Argument: „Vom Gewährleistungsausschluss umfasste Umstände können nicht im Wege der Irrtumsanfechtung wieder in die Verantwortung für solche Sachverhaltsbereiche gezerrt werden“.)

Haben die Parteien die Anfechtung wegen Verkürzung über die Hälfte vertraglich ausgeschlossen (nur möglich, wenn dem Käufer der wahre Wert tatsächlich bekannt war), so ist auch die Anfechtung unter dem Gesichtspunkt eines gemeinsamen Irrtums über den Wert des Kaufobjektes und damit über die Angemessenheit des Preises unzulässig [2 Ob 266/57].

 

  1. Tipps für den Verkäufer

Bau- und Benützungsbewilligung dem Käufer ausfolgen, diesen umfangreich über bekannte Mängel, die auch im Kaufvertrag aufgelistet werden sollten, aufklären, dann kann er Sie später nicht dafür in die Verantwortung nehmen.

 

  1. Tipps für den Käufer

Umfangreiche Besichtigung des Hauses / der Wohnung vor dem Kauf, idealerweise mit einem Bau-Fachmann. Bau- und Benützungsbewilligung verlangen, nach Möglichkeit einen umfangreichen Gewährleistungsausschluss im Vertrag vermeiden. Halten Sie den Zustand zum Zeitpunkt des Kaufes auch fotografisch fest.

 

  1. Anwaltschaftliche Beratung

Sie sehen, wie komplex das Thema Gewährleistungsverzicht ist. Lassen Sie sich jedenfalls vor dem Kauf / Verkauf einer Immobilie anwaltschaftlich beraten. Ich stehe dazu Lesern des ImmoSale24 gerne jederzeit zur Verfügung. Meine Kanzlei befasst sich schon seit Jahren mit der vertraglichen Abwicklung von Immoblienkäufen/-verkäufen und Rechtsstreitigkeiten darüber.

 

Ihr Dr. Herwig Hasslacher

Ihr Immobilien Magazin ImmoSale24
Online Lesen unter ImmoSale24 Digital

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