Corona! Folgen bei betrieblichen Bestandsverträgen

Corona
Corona stellt alle vor neue Herausforderungen. Um meine Klienten/Innen weiterhin uneingeschränkt betreuen zu können, ist meine Kanzlei im Rahmen eines isolierten Kanzleibetriebes allumfänglich weiter für Sie und Ihre Probleme da.

Corona! Folgen bei betrieblichen Bestandsverträgen

Corona geht uns alle an. Von einem Tag auf den anderen ist in Österreich nichts mehr, wie es einmal war. Gastgewerbliche Betriebe und Geschäfte müssen aufgrund behördlicher Anordnung schließen. Muss der Unternehmer weiterhin Miete oder Pacht für das geschlossene Unternehmen zahlen?

Das gute alte ABGB aus dem Jahre 1811 hat auch dafür nach wie vor eine nunmehr brandaktuelle Notbestimmung.

  • 1104 ABGB lautet (wörtlich etwas altertümlich):

Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche (Corona), große Überschwemmungen, Wetterschläge oder wegen gänzlichen Misswachses gar nicht gebraucht oder genutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.

Diese Bestimmung gilt natürlich für alle Arten von betrieblichen Bestandsverträgen an Gebäuden, Flächen oder Räumlichkeiten, sei es Miete oder Pacht.

Das heißt, dass z.B. der Mieter eines Textilhandels, Friseursalon, Buchhandel oder Pächter eines Gastronomiebetriebes nicht mehr verpflichtet ist, für die Dauer der behördlichen Schließungs-Anordnung eine Miete oder einen Pachtzins zu entrichten. Diese Maßnahmen sind am 16.03. bzw. 17.03.2020 in Kraft getreten. Die genaue Liste der davon ausgenommenen Betriebe befindet sich im Internet.

Werden Teile des Unternehmens/Betriebes berechtigterweise weiterbenutzt (das ist z.B. die Zubereitung von Speisen im Rahmen eines Lieferservice neben dem nun geschlossenen Betrieb), so ist der Bestandzins entsprechend zu mäßigen. Unseres Erachtens wird das auch dort Anwendung finden, wo der Unternehmer Betriebsmittel im Unternehmen belässt und es dadurch nützt (z.B. die gesamte Geschäftsausstattung samt Lager).

  • 1105 ABGB führt nämlich ausdrücklich aus, dass nur ein verhältnismäßiger Teil des Bestandzinses zu erlassen ist, wenn der Bestandnehmer trotzdem einen beschränkten Gebrauch und Nutzen der Bestandsache hat. Diesen Gebrauch hat er ja auch schon durch die Lagerung.

Dadurch, dass dieser Krisenfall einzigartig ist, gibt es noch keine vergleichbare Rechtsprechung darüber.

Um der Gefahr einer Kündigung wegen Nichtbezahlung oder nicht vollständiger Bezahlung des Bestandzinses zu entgehen, ist dringend zu empfehlen, mit dem Bestandgeber in Verhandlungen über die Minderung und deren Ausmaß zu treten. Da in sehr vielen Fällen das Bestandsverhältnis nicht dem MRG unterliegt, empfehlen wir das auch unbedingt.

Nur im Anwendungsbereich des MRG steht nämlich dem Bestandnehmer die Begünstigung zu, bis zum Schluss der Entscheidung des Gerichtes (über die Kündigung des Vermieters) die Aufkündigung durch die Entrichtung des Fehlbetrages zu verhindern.

Außerhalb des MRG besteht bei unrichtiger Ausmittlung der Bestandzinsminderung das Risiko, einen Kündigungsgrund zu verwirklichen. Dann verliert man das Geschäftslokal und kann nach Beendigung der Krise nicht mehr am selben Ort neu starten.

Außerhalb des MRG wird für den Fall, dass eine Einigung mit dem Bestandgeber über die Höhe der Minderung nicht erzielt werden kann, diese wohl nur durch ein Feststellungsverfahren zu bestimmen sein. Bis dorthin sollte die Miete/Pacht (abzüglich eines nicht zu hohen Einbehaltes) weiter geleistet werden. Gehen Sie da lieber auf Nummer sicher. Als Bestandnehmer haben Sie nämlich auch dort wegen Zahlung einer Nichtschuld ein Rückforderungsrecht über den zu viel geleisteten Betrag wegen ungerechtfertigter Bereicherung.

 

Rechtstipp: Nehmen Sie unbedingt anwaltschaftliche Hilfe in Anspruch. Einigen Sie sich mit dem Bestandgeber über die Höhe der Minderung für den Zeitraum der behördlichen Schließung.

 

Liebe Leserinnen und Leser der Zeitschrift Immosale24!

Dr. Hasslacher Corona Anwalt
Dr. Hasslacher Anwalt in Kärnten

Corona stellt alle vor neue Herausforderungen.

Um meine Klienten/Innen weiterhin uneingeschränkt betreuen zu können, ist meine Kanzlei im Rahmen eines isolierten Kanzleibetriebes allumfänglich weiter für Sie und Ihre Probleme da.

Nach wie vor sind mein Team und ich für Sie telefonisch, via Handy und Whatsapp sowie E-Mail und sonstige elektronische Medien erreichbar. Ich halte auch Telefonkonferenzen ab.

Haben Sie bitte Verständnis, dass ich zum Schutz und zur Aufrechterhaltung des Kanzleibetriebes derzeit keine Face-to-Face-Konferenzen abhalte und auch ein Parteienverkehr in meiner Kanzlei nicht stattfindet. Rechtsanwälte sind sogenannte Schlüsselkräfte in Krisenzeiten und stellen die Verbindung der Bevölkerung zu Staat, Ämtern und Behörden zur Garantie der Rechtsdurchsetzung dar.

Unsere Kanzlei bleibt nach wie vor (unter Einhaltung sämtlicher gesundheitlicher Vorkehrungen) erreichbar.

Schutzmaßnahmen sind wichtig, genauso wie die Wahrung der Rechte der Betroffenen. Dem Recht meiner Klienten/Innen fühlen sich meine Kanzleimitarbeiter/Innen und ich verpflichtet.

Bleiben Sie gesund!

Rechtstipp: Nehmen Sie unbedingt Bzgl. Corona anwaltschaftliche Hilfe in Anspruch. Einigen Sie sich mit dem Bestandgeber über die Höhe der Minderung für den Zeitraum der behördlichen Schließung.

Ich und meine Kanzlei sind für Sie auch in der Krisenzeit via Internet, Whatsapp und Telefon weiterhin ständig erreichbar.

Ich bin erreichbar wie folgt:

Dr. Herwig Hasslacher
Hauptplatz 25, 9500 Villach
www: hh-law.at
E-Mail: kanzlei@hh-law.at
Telefon: 04242/219 399
Handy: 0664/243 04 05